Vingt-cinq SCPI lues dans leurs rapports annuels et leurs bulletins, notées sur deux axes que rien ne fusionne : la solidité du patrimoine et le potentiel de ce qui vient. Ce que les palmarès à un chiffre ne peuvent pas dire.
Analyse éditoriale sur documents publics. Ni conseil en investissement, ni recommandation personnalisée. Millésime affiché sur chaque support.
Une SCPI solide peut manquer de moteur, une SCPI à fort potentiel peut être fragile. Deux notes gardent cette information, un classement l'écrase. Positions masquées non représentatives.
Un outil d'analyse comparative des SCPI, construit par un praticien, pour lire un véhicule avant d'en parler. Pas un classement, pas un conseil : une lecture.
Vingt-cinq SCPI à capital variable, lues dans leurs documents réglementaires, décrites par deux notes distinctes : la solidité du patrimoine et le potentiel de ce qui vient.
Chaque SCPI reçoit une fiche datée, avec ses notes, ses vigilances, son coût complet par horizon et sa trajectoire de valeur, de collecte et de distribution.
Parce que le marché se classe sur un seul chiffre, le taux de distribution, qui monte mécaniquement quand le prix baisse, et parce que la performance globale, devenue obligatoire, repose sur un prix que la société de gestion fixe elle-même.
Et parce que personne ne compile ce qui est pourtant public : les rapports annuels disent tout, à condition de les lire.
Pour un épargnant, on voit ce que le taux ne montre pas : une valeur qui recule, une file de retrait qui monte, un prix hors de sa bande, un dividende puisé dans les réserves.
Pour un réseau de conseillers, on dispose enfin d'un outil homogène pour challenger ses référencements, sur des critères identiques d'une SCPI à l'autre.
Cent pour cent documents publics et personne ne paie pour être noté. Deux notes jamais fusionnées, un coefficient de maturité pour les véhicules jeunes, un critère de transparence factuel : publie-t-on ce qu'un investisseur est en droit d'attendre ?
Un coût complet par horizon distinct de l'indicateur réglementaire, un rendement net comparé sur une convention unique, et des vigilances affichées à côté des notes, jamais après.
Le marché se classe sur un taux, sur une performance globale ou sur une collecte. Chacun a un contre-exemple public qui le démonte. Ce sont ces contre-exemples qui ont fait naître la Grille.
Le taux se calcule sur le prix du jour. Quand le prix baisse, le taux monte.
Épargne Foncière, taux 2025, dans la moyenne du marché à 4,91 %. Prix passé de 835 à 670 € au 1er janvier 2025. Rendement global immobilier de l'exercice : −0,96 %, contre +3,1 % pour le marché.
Obligatoire depuis octobre 2025, il additionne le dividende et la variation d'un prix que la société de gestion fixe elle-même.
Efimmo 1 au 30 juin 2026 : prix inchangé depuis décembre 2023, donc performance globale égale au taux. Et pourtant hors de la bande réglementaire de ±10 % au-dessus de sa valeur, d'où la baisse de 212 à 190 € au 1er septembre.
La collecte mesure la force commerciale du moment. Pas ce qu'on achète avec.
Primopierre, collecte nette de 2021 à 2025 : 333, 249, 60, 0, 0. En tête des palmarès il y a quatre ans. Aujourd'hui retraits suspendus, 11,56 % du capital en attente, part émise à 208 € échangée 36 € au fixing du 27 août 2026.
Faits publics, datés, sourcés sur bulletins et rapports annuels. Les mécaniques sont commentées, jamais les intentions.
Quatre fiches sont publiées et lisibles en entier. Le reste, cartographie, barres de notes, coût complet des vingt-cinq, est montré flouté : il est réservé aux abonnés et aux réseaux licenciés.
TER Sans Filtre™, annualisé, en % par an. Souscription amortie, gestion, frais du fonds, coût de la dette. Distinct de l'indicateur réglementaire du document d'information clé.
EXEMPLES PUBLIÉSRelevé des valeurs de reconstitution sur le panel, au 1er septembre 2026
Le prix doit rester dans une bande de ±10 % autour de la valeur. Depuis le décret du 4 août 2025, la valeur se publie à chaque fin de semestre. Relevé refait à chaque échéance.
RELEVÉ DU 01/09/2026Primopierre, autopsie d'une SCPI suspendue : trois lignes à vérifier, sur pièces
Une SCPI suspendue ne se note pas, elle s'autopsie. Les véhicules dont la variabilité est suspendue sortent du panel et sont traités en dossier documentaire.
Une fiche par SCPI du panel. Les fiches ouvertes sont publiques ; les autres sont livrées aux abonnés, une nouvelle fiche publique par semaine en septembre.
| Ce que vous recevez | Ce que c'est, concrètement |
|---|---|
| Vingt-cinq fiches complètes | Le format d'Épargne Foncière ci-dessus, pour chaque SCPI : deux notes et leurs rangs, vigilances, trajectoire de collecte, de valeur et de distribution, coût complet à trois horizons, encart de mise à jour semestrielle. |
| La cartographie et les barres de notes | Les vingt-cinq sur leurs deux axes, en carte et en colonne, avec les médianes du panel et les quadrants de lecture. |
| Le coût complet des vingt-cinq | Le tableau à trois horizons et sa décomposition par composante, pour comparer les modèles avec et sans frais d'entrée sur une base identique. |
| Le relevé semestriel des valeurs | L'écart prix sur valeur de reconstitution de chaque SCPI, refait à chaque fin de semestre, avec la liste de celles qui n'ont pas publié. |
| Les mises à jour | Une nouvelle gravure à chaque campagne de bulletins et de rapports annuels. Chaque fiche porte son millésime, aucune n'est corrigée rétroactivement. |
| Le comparatif trois enveloppes | Direct, nue-propriété, assurance-vie, par tranche d'imposition. Première extension, les fondateurs votent. |
| Les deux simulateurs | Le simulateur SCPI à crédit, gratuit pour tous, et le simulateur de démembrement, réservé à la démonstration professionnelle. Décrits ci-dessous. |
La méthode se publie dans son principe, jamais dans ses barèmes. Voici ce qu'elle fait, et pourquoi.
Trois simulateurs qui calculent ce que l'associé touche vraiment, dans sa poche, après frais et après impôt.
À notre connaissance, aucun outil public ne compare, sur pièces, le net dans la poche des trois enveloppes selon la tranche d'imposition.
Hypothèses : loyers dès le premier mois, distribution constante, revente à la valeur de retrait, sans revalorisation, avant fiscalité. Le fichier complet intègre le différé, le cashback, la fiscalité et la revalorisation.
Livré par email au format Excel. Outil pédagogique à hypothèses génériques, ni conseil ni recommandation.
Réservé aux professionnels et aux dirigeants de société. Pas de téléchargement public.
| Écart contrat − direct (100 000 €, TMI 30 %) | 8 ans | 15 ans | 20 ans |
|---|---|---|---|
| Épargne Pierre (100 % France) | +12 063 € | +17 134 € | +20 236 € |
| Pierval Santé (mixte, 68 % étranger) | +2 378 € | −242 € | −2 454 € |
| Transitions Europe (100 % Europe) | −720 € | −7 816 € | −13 492 € |
Canal Spirit 2 (assureur Spirica, distribué par Linxea), rachat total au terme, paramètres fiscaux au 04/09/2026. Positif : le contrat devant ; négatif : le direct devant. Détention personnelle : l'auteur détient des SCPI dans deux contrats d'assurance-vie, dont ce contrat ; registre daté, aucune note modifiée.
| 12 SCPI sur 25 · 6 contrats | S2 | A2 | PDV | Lu | CL | In |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ActivImmo | ● | |||||
| Corum Origin | ● | ● | ||||
| Corum XL | ● | ● | ||||
| Épargne Foncière | ● | ● | ||||
| Épargne Pierre | ● | |||||
| Épargne Pierre Europe | ● | |||||
| Epsicap Nano | ● | |||||
| Immorente | ● | ● | ● | |||
| Pierval Santé | ● | |||||
| Remake Live | ● | |||||
| Sofidynamic | ● | |||||
| Transitions Europe | ● | ● | ||||
| Iroko Zen | ◆ |
S2 Spirit 2 · A2 Avenir 2 · PDV Placement Direct Vie · Lu Lucya · CL Corum Life · In Infinity. ◆ sous réserve, drapeau en cours. Relevé au 31/08/2026, sur pièces.
| Sur cette page | Dans l'abonnement |
|---|---|
| Un canal (Spirit 2, grade A) | Tous les canaux établis en grade A (Avenir 2 dès la clôture de son recoupement, puis les suivants) |
| 100 000 €, quatre tranches d'imposition, trois horizons | Montant libre, personne seule ou couple, primes au-delà de 150 000 €, tout horizon |
| Une lecture par SCPI | Le comparatif TER-AV par contrat, le bloc « Détention en assurance-vie » dans chaque fiche couverte, les plafonds contractuels par SCPI et par canal |
Analyses éditoriales sur pièces datées, ni conseil ni recommandation. Millésime affiché sur chaque support.
Un réseau de conseillers en gestion de patrimoine achète un outil de challenge, pas un tampon. La Grille livre ses notes sur votre univers de SCPI, à votre rythme, avec une garantie contractuelle simple : les notes ne se négocient pas.
offre partenaire fondateur pour les trois premiers réseaux
Tarification annuelle sur devis, par niveau, direction ou réseau complet. Démonstration sur fiches réelles en trente minutes, à trois avec la direction.
Trois portes, du gratuit au complet. Aucune ne débouche sur un conseil personnalisé : ce sont des analyses éditoriales, à lire avec votre propre situation en tête, ou avec votre conseiller.
Toutes les fiches du panel, le tableau comparatif des vingt-cinq sur les deux axes, le coût complet par horizon, les mises à jour à chaque gravure. Et une première extension votée par les fondateurs : la détention en assurance-vie, contrat par contrat.
cent places fondateurs, tarif réservé aux inscrits de la liste d'attente
Lancement prévu à l'automne 2026. L'édition ne sera jamais liée à un conseil : le simulateur public reste gratuit et les barèmes restent propriétaires.
Clément Bieber, conseiller en gestion de patrimoine, CGPC®, CFP®, titulaire de la certification professionnelle AMF. Une dizaine d'années côté institutionnel avant de passer conseiller : Sofidy et Tikehau Capital, Ardian, SCOR Investment Partners, Icade, Covivio.
La Grille est née d'un agacement de praticien : un marché qui se classe sur un seul chiffre, celui-là même qui monte quand le prix baisse. Elle est construite seul, relue par deux pairs, et sa marque est déposée. Ses notes nourrissent les fiches publiées, la chaîne YouTube et le podcast Finance & SCPI Sans Filtre™.
Une règle tient tout le reste : personne ne paie pour y être noté. Les partenariats éditoriaux du podcast sont déclarés et n'ont aucun effet sur les notes. Les positions personnelles sont consignées au registre des conflits d'intérêts.
Vu et entendu sur
Plus de 14 000 abonnés cumulés au 31 août 2026 : YouTube 7 375, LinkedIn 3 241, Instagram 3 646.
Non. La Grille est une analyse éditoriale réalisée sur documents publics. Elle ne tient compte ni de votre situation, ni de vos objectifs, ni de votre fiscalité. Elle sert à lire une SCPI, pas à décider à votre place. La décision se prend avec votre conseiller, ou avec le vôtre.
Les abonnés et les réseaux licenciés, jamais les sociétés de gestion. Aucune SCPI ne peut acheter, négocier ou contester une note. Les partenariats éditoriaux du podcast sont déclarés à chaque diffusion et n'entrent pas dans la notation.
Des documents réglementaires et des communications écrites et datées des sociétés de gestion : rapports annuels, bulletins trimestriels, notes d'information, communiqués et revues adressées aux partenaires. Chaque observation est datée, sourcée et gradée. Rien ne vient d'un échange oral ni d'une rumeur, et la source est indiquée sur chaque support.
Parce qu'un classement écrase l'information. Une SCPI peut être très solide et sans moteur, ou pleine de potentiel et fragile. La solidité du patrimoine et le potentiel de ce qui vient sont deux questions différentes, elles reçoivent deux notes, et elles ne se fusionnent jamais.
Les 28 barèmes et la mécanique fine, comme n'importe quelle agence de notation. Le quoi et le pourquoi de chaque règle sont publiés, le combien reste propriétaire. C'est ce qui rend les résultats licenciables et la méthode inimitable.
À chaque gravure, calée sur la publication des bulletins et des rapports annuels. Chaque fiche porte son millésime. Un contenu publié n'est jamais corrigé rétroactivement : une nouvelle gravure produit une nouvelle fiche, datée.
Elles sortent du panel. Une SCPI suspendue ne se note pas, elle s'autopsie : elle fait l'objet d'un dossier documentaire sur pièces, comme Primopierre. C'est aussi ça, une méthodologie : dire ce qu'on couvre et ce qu'on ne couvre pas.
Parce qu'un seul canal est établi en grade A de bout en bout à ce jour : conditions de souscription et de valorisation sur avenant et annexe financière datés, et traitement de la fiscalité étrangère confirmé par trois preuves concordantes (clause contractuelle, recoupement d'un relevé au centime, mention explicite dans le bulletin trimestriel d'une société de gestion). Les autres contrats étudiés rejoindront le simulateur quand leurs paramètres seront établis au même niveau de preuve, pas avant.
Oui, chez l'assureur documenté : les loyers étrangers arrivent nets des retenues à la source et les crédits d'impôt conventionnels sont attribués à l'assureur, pas au porteur d'unités de compte. C'est écrit par une société de gestion elle-même (bulletin Remake Live, 1er trimestre 2026, page 13) et vérifié au centime sur un relevé. En contrepartie, ces loyers ne supportent ni l'impôt sur le revenu ni les prélèvements sociaux pendant la détention : le simulateur mesure précisément ce que chaque couche coûte ou rapporte selon la SCPI et votre tranche.
Oui, dans deux contrats d'assurance-vie, ce qui a servi à documenter le module sur pièces. Les positions sont tenues dans un registre daté ; elles ne modifient aucune note. Elles sont rappelées sur chaque support où la SCPI ou le contrat concerné apparaît.
Par une licence annuelle sur son univers de SCPI, avec suivi semestriel, co-branding et garanties écrites. La démonstration se fait sur fiches réelles, en trente minutes. Le contrat porte sur les résultats, jamais sur la méthode.